Vennhausen: Grundstücksmarkt bricht ein

Das Interview

Tannenhof Today: Guten Tag Herr Kern. Wir freuen uns sehr, dass Sie sich die Zeit für ein persönliches Interview mit uns nehmen. Wir haben gehört, dass Sie selbst im Tannenhof leben. Könnten Sie sich unseren Lesern bitte kurz vorstellen?

Dipl. Ing. Stefan Kern: Guten Tag zusammen. Ja, in der Tat: der Tannenhof ist seit Jahren mein Lebens- und Arbeitsmittelpunkt und wir fühlen uns auf dem Gothaer Weg seit vielen Jahren sehr wohl. Ich bin seit über 30 Jahren mit der Immobilienwirtschaft befasst und seit 2008 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der Ingenieurkammer- Bau-NRW für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Zudem gehöre ich seit 2019 dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Düsseldorf an.

Tannenhof Today: Können Sie als ausgewiesener Experte auf diesem Gebiet bitte kurz erklären, was Bodenrichtwerte sind und warum sie für den Immobilienmarkt so wichtig sind?

Dipl.-Ing. Kern: Die Thematik der Bodenrichtwerte ist sehr komplex. Ich versuche daher diese Thematik für die Leser kurz und verständlich zu erläutern. Eine umfassende Definition dieses Begriffes würde an dieser Stelle zu viel Raum einnehmen.

In Düsseldorf werden die Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss, in dem ich selbst als Mitglied tätig bin, jährlich zum Stichtag 01.01. des Folgejahres veröffentlicht. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Werte für Grundstücke, die basierend auf verkauften Liegenschaften und ohne Berücksichtigung von Bebauungen ermittelt werden.

Diese Werte, die regelmäßig aktualisiert werden, dienen als Basis für die Besteuerung und sind essenziell für die Immobilienbewertung. Sie reflektieren den reinen Bodenwert und bieten eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie. Im Kontext der Immobilienfinanzierung spielen sie eine entscheidende Rolle für die Feststellung des Beleihungswertes durch Banken.

Bodenrichtwerte tragen maßgeblich zur Markttransparenz bei und beeinflussen direkt die Besteuerung eines Grundstücks.

Für die genaue Wertermittlung eines spezifischen Grundstücks („Verkehrswert“) sind ferner die individuellen Merkmale eines Grundstücks, wie Größe, Lage und Bebauungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Zu- und Abschläge können dabei durchaus erheblich sein.

Hintergrundbild: BORIS NRW

Tannenhof Today: Liegen Ihnen nähere Details oder Zahlen vor, die uns die Entwicklung in Vennhausen besser verdeutlichen?

Dipl.-Ing. Kern: Zunächst möchte ich auf den generellen Grundstücksmarkt 2023 in Düsseldorf eingehen, der auch den Grundstücksmarkt in Vennhausen widerspiegelt. Der Einbruch des Immobilienmarktes seit Mitte 2022 setzte sich im Jahr 2023 fort. Erstmals seit 15 Jahren wurde eine negative Preisentwicklung am Grundstücksmarkt festgestellt.

Umsatzeinbrüche und eine historisch niedrige Anzahl an Transaktionen zeichnen das Jahr 2023. Der Gesamtumsatz ist gegenüber dem Jahr 2022 um ca. 60 % eingebrochen. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Preisentwicklung für unbebaute Grundstücke deutlich rückläufig ist.

Für Einfamilienhausgrundstücke sind es ca.10 % und für Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser) ca. 20 % Einbruch gegenüber dem Vorjahr. Einfamilienhäuser sind im durchschnittlich rd. 9 % preiswerter geworden und Mehrfamilienhäuser rd. 15 %.

In Vennhausen liegen wie im gesamten Stadtgebiet ähnliche Ergebnisse vor. Aus eigenen Erfahrungen können die Marktabschläge bei Gebäuden mit erforderlichen energetischen Sanierungen noch deutlich höher ausfallen.

Tannenhof Today:  Welche Ratschläge würden Sie Eigentümern und Käufern in der aktuellen Marktsituation geben?

Dipl.-Ing. Kern:  Eigentümer sollten Ruhe bewahren, soweit kein unmittelbarer Verkauf ansteht und sich selbst Transparenz schaffen für die nächste Zinsfestschreibung des Darlehnsvertrages (Sondertilgung etc.).

Käufern hingegen würde ich raten, bevor ein Ankauf geplant ist, zunächst einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % zu erwirtschaften. Des Weiteren sollte ein Ankauf fachmännisch begleitet werden in Hinsicht auf Marktwerteinschätzung und energetischer Beschaffenheit.

Tannenhof Today:  Gibt es noch etwas, das Sie unseren Lesern mit auf den Weg geben möchten, was wir bisher nicht besprochen haben?

Dipl.-Ing. Kern: Meines Erachtens sollte auf Erbbaurechte ein höheres Augenmerk gesetzt werden. Sie bieten ähnliche Rechte wie Grundbesitz und zeichnen sich durch Erbbauzinsen aus, die in der Regel wesentlich niedriger als die übliche Zinsen ausfallen. Dies bedeutet deutlich geringere Finanzierungskosten und somit Risikominimierung von Liquiditätsengpässen bei Zinsfortschreibungen.